Zakaj si ne bi iz recimo prostornega skladišča naredil krasnega stanovanja, je najbrž že marsikdo kdaj pomislil. Predvsem se mu to zdi zanimivo, ker je cena za kvadratni meter poslovnih prostorov večinoma precej ugodnejša kot za stanovanje, lahko pa je tudi pod vplivom čudovitih bivališč, ki so nastala v poslovnih zgradbah in jih vidimo v tujih filmih in revijah. Zato smo preverili, kaj vse čaka morebitnega investitorja na tej poti in ali je ta pot res ugodnejša, kot če bi kupili že narejeno stanovanje.
Sprememba namembnosti
Kako se preobrazbe sploh lotiti? Treba se je zavedati, da gre za spremembo namembnosti, zato je treba za poseg pridobiti gradbeno dovoljenje, ne pa tudi uporabnega dovoljenja, če gre le za spremembo namembnosti brez posega v skupne prostore, nosilne gradbene elemente ter zunanjost objekta. "Za začetek je najpreprosteje na občini vložiti zahtevek za izdajo lokacijske informacije z namenom gradnje, v kateri se navede, da gre za spremembo namembnosti," pravi arhitekt 
Leonard Kumprej, lastnik biroja Čačka arhitektura .
Najprej je treba namreč ugotoviti, ali je sprememba namembnosti na konkretnem območju sploh dopustna, kar je razvidno iz prostorskih aktov. Poenostavljeno povedano, če je poslovna zgradba na območju, na katerem prostorski načrti dovoljujejo tudi gradnjo stanovanj, potem s preureditvijo verjetno ne bo težav. Treba pa je že v osnovi predvideti pridobivanje soglasij morebitnih solastnikov stavbe, kar lahko celoten proces precej zavleče ali celo ustavi.
Stroški predelave
"Običajne tovrstne predelave brez zapletov se po moji oceni gibljejo od 50 do 300 evrov neto za kvadratni meter, če gre le za obrtniška in inštalacijska dela v interjerju. Temeljitejši poseg z gradbenimi deli, recimo z rekonstrukcijo ali celo energijsko varčno obnovo fasade, pa lahko strošek dvigne tudi na 500 evrov in več. Ekonomski dejavnik so še možne državne subvencije. Vendar je treba upoštevati, da je vsak primer specifičen glede na tehnično stanje stavbe ter individualne želje kupca oziroma investitorja, zato je treba strošek izvedbe oceniti glede na posamezni primer," opozarja Kumprej.
 |
Vsem spremembam namembnosti pa sta skupna najmanj izdelava projektne dokumentacije za izdajo gradbenega dovoljenja ter končni vpis v uradne evidence. Pridobivanje gradbene dokumentacije je podobno kot pri novogradnji in povezano s precejšnjimi stroški. "Ti so sicer nekoliko nižji, kot če gradimo na novo, ker odpadejo nekatere faze, recimo tiste, povezane z gradbeno konstrukcijo, saj so okvirji že narejeni in je zgradba umeščena v prostor, ter tiste, povezane s statiko.
Za to je navadno treba le preveriti in pridobiti izjavo, da konstrukcija ustreza, razen pri velikih predelavah, kjer je treba narediti nove statične izračune," našteva Aleš Kuder, direktor biroja za arhitekturno projektiranje Mars inženiring . Narediti je treba še arhitekturni projekt in načrte napeljav, k ceni pa bo svoje prispevalo tudi urbanistično preverjanje, ali je projekt sploh usklajen s prostorskimi akti. Za prostor, ki ga želimo predelati, se naredi posnetek stanja, nato se v projektu prikaže nameravano stanje po predelavi in s tem sprememba namembnosti.
Se sploh splača?
Za ponazoritev vzemimo primerjavo med povprečno ceno stanovanja in pisarniških prostorov v izmeri 60 kvadratnih metrov. Kvadratni meter dvosobnega stanovanja v Ljubljani je lani septembra v povprečju stal skoraj 2.600 evrov, pisarne pa so se prodajale za slabih 1.700 evrov. Tolikšno stanovanje bi torej stalo približno 156 tisoč evrov, pisarna pa 102 tisoč. Na podlagi Kumprejeve ocene stroškov prenove bi bilo treba v najboljšem primeru za predelavo pisarne v stanovanje odšteti dodatnih tri tisoč evrov, v najslabšem primeru pa 30 tisoč evrov. To pomeni, da se poseg kljub stroškom spremembe še vedno splača.
A ni vedno tako. Večinoma so poslovni prostori res precej cenejši od stanovanj, a to ni pravilo: "Primerjave zlasti povprečnih cen poslovnih in stanovanjskih prostorov so lahko zelo varljive, saj je razpon precejšen; v Ljubljani se poslovni prostori prodajajo tudi od 2.500 do tri tisoč evrov za kvadratni meter," opozarja Kuder. Cenejši poslovni prostori so večinoma zgrajeni zelo poenostavljeno.
"Ni kopalnic, električne napeljave so običajno v parapetnih kanalih - v stanovanjih je treba narediti celoten razvod podometno -, stropi pisarn so spuščeni, ni ometov; skratka, prostori so precej oskubljeni (TM), kar je treba pri spremembi namembnosti ali upoštevati in sprejeti ali pa spremeniti, kar ceno dvigne na tisto, ki je podobna ceni stanovanj," je prepričan Aleš Kuder. Poslovni prostori se namreč večinoma prodajajo na pol dokončani, da jih kupec potem dokonča po svoje, zato so tudi toliko cenejši.
Pravilniki žugajo
A tudi če so nam zvezde prostorskih načrtov naklonjene in bi nam stroški prenove šli na roko, pa vendarle vsakega poslovnega prostora ne moremo spremeniti v prijazno domovanje. Treba je namreč upoštevati še pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za gradnjo stanovanj, ki je precej strog. "Če teh pogojev prostor ne izpolnjuje, predelava formalnopravno ni mogoča," pojasnjuje Kuder. Projektant, ki se podpiše pod dokumentacijo, namreč odgovarja za to, da je predelava narejena v skladu s predpisi. Mimogrede, ureditev poslovnih prostorov določa pravilnik o zahtevah za zagotavljanje varnosti in zdravja delavcev na delovnih mestih.
Marsikateri poslovni prostor verjetno ne bo izpolnjeval osnovnih tehničnih zahtev, na katere moramo biti pozorni. Primer je recimo naravna osvetlitev prostora. Predpisano je, da morajo okna obsegati petino talne površine prostora, medtem ko za pisarne zadošča že osmina. Prav tako je zahteva po zvočni izolativnosti med pisarnami nižja kot za med pisarno in stanovanjem. Takšne tehnične ovire so rešljive z rekonstrukcijo.
Tudi vrsta ogrevanja je pogosto drugačna; klimatske naprave oziroma inverterji, ki so pogost element pisarn, kjer delujejo le v času poslovanja, lahko poleti ali pozimi pomenijo visok strošek za gospodinjstvo ter s stališča energetske učinkovitosti niso ustrezni; v poslovnih zgradbah je pogosto slabša tudi toplotna izoliranost fasade. Ta določila sicer novi pravilnik o učinkoviti rabi energije (PURES 2010) zaostruje tudi za poslovne prostore, a vendarle je večina za nas zanimivih objektov zgrajenih še po precej starih standardih.
"Predelava se vsekakor bolj splača v stanovanjsko-poslovni zgradbi, ker je prostor že opremljen, komunalni vodi in sanitarije so zelo verjetno že narejeni, vgrajene so že tudi dimniške tuljave in prezračevalne naprave, zato prostorov ni tako težko predelati za stanovanjsko rabo," dodaja Kuder. Je pa res, da morajo za predelavo dati soglasje tudi solastniki objekta, saj so navadno takšna prihodnja stanovanja dostopna le prek poti in hodnikov v skupni lasti.
Pri predelavi poslovnega prostora pa je treba pomisliti še na naravo objekta in na kakovost življenja, ki ga neko okolje ponuja. "Predvidevam, da so najprivlačnejši poslovni prostori za spremembo v stanovanje tisti v nekoliko "degradiranih" mešanih poslovno-stanovanjskih soseskah. Tako obstaja možnost, da je bivanje na določeni lokaciji pogosto sprejemljivo in všečno le določenim socialnim skupinam ali subkulturam - študentom, umetnikom, slabše situiranim najemnikom, ki imajo specifične potrebe ali interese.
Socialna in urbana okolica sta slabše kakovosti kot v standardnih stanovanjskih soseskah, saj pogosto ni otroških igrišč, parkirišč in rekreacijskih površin," razmišlja Kumprej. "Če gre za večstanovanjski objekt, ki ima v pritličju nekaj poslovnih enot, predelava ni problematična; če pa je objekt v obrtni coni, je ta nesmiselna, saj ne nazadnje ne gledamo le na to, kaj omogoča akt," dodaja Kuder.
Dobro pretehtajte
Ljudje se pri nas za takšne posege ne odločajo prav pogosto. "Loftov", kakršne vidimo na nepremičninskih straneh v tujini, pri nas skoraj ne poznamo. Gre namreč za zgradbe nekdanjih tovarn, trgovskih centrov in skladišč, ki so jih zaradi naraščajoče potrebe po stanovanjskih površinah spremenili v privlačna stanovanja. "Razlog, da jih pri nas ni, je, da tudi takšnih zgradb pri nas skoraj ne najdemo. Morda bi bila primerna stavba nekdanje Tobačne tovarne Ljubljana, ki pa jo označuje posebna oziroma zaščitena arhitektura," sklene Kuder.
In kaj o vsem tem pravi dober poznavalec nepremičninskega trga in gibanja cen nepremičnin pri nas ter urednik nepremičninske spletne strani Slonep Marko Puschner? "Če gre za predelavo pisarniških prostorov kot investicijo, pa je vprašanje, ali bo pri prodaji cena dovolj višja, da bo pokrila stroške predelave. Slovenski stanovanjski trg se je precej prečistil in prodajajo se le stanovanja s primerno ceno glede na kakovost."
Avtorica: Stela Mihajlovič
Članek je bil objavljen v reviji Moje finance, februar 2011.